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CESIÓN DE DERECHOS POSESORIOS. MODELO DE CONTRATO. ARGENTINA 2021.


Estás por comprar o vender un inmueble sin escritura?. Acá hay un modelo básico de Contrato para guiarte y algunas cuestiones a saber.

Si el dueño o la dueña no tiene tiene escritura podés comprar el terreno o casa haciendo un contrato de cesión de derechos posesorios.

Cuando fuiste a la inmobiliaria, o hablaste con tu vecino para comprarle el terreno o la casa, y luego de acordar el precio, la forma de pago y demás condiciones, te dijeron, hay que hacer una CESION DE DERECHOS POSESORIOS, porque el titular no tiene escritura, tiene una libreta donde constan los pagos en cuota que hizo por el terreno y un boleto de compraventa muy viejo.

Entonces pensas, CESION DE DERECHOS POSESORIOS… y eso…???, si este es tu caso o el de alguien que conoces, llegaste al lugar adecuado, porque aquí te brindo todas las respuestas que estabas buscando.


Sin vueltas, vamos directamente en busca de las respuestas, empezando por definir qué es posesión, luego te cuento cómo se ejerce, si es susceptible de transmisión, y en su caso como se instrumenta.

     

                            DEFINICION DE POSESION

Según el Código Civil y Comercial de la Nación argentina, hay posesión cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no. (art. 1909). Esta relación de poder se adquiere por la tradición o por el apoderamiento.

Es decir que la posesión, es la relación de poder que ejerce, una persona por sí misma o mediante otra persona, sobre una cosa, en nuestro caso un inmueble, actuando como dueño, o titular de la propiedad, sin importar si lo es o no.

Un ejemplo práctico es el caso de quien compró mediante boleto de compraventa, un inmueble y nunca se llevó a cabo la escritura traslativa de dominio, sin embargo, al momento de firmar el boleto de compraventa el vendedor le hizo tradición, y el comprador tomó posesión del inmueble, ejerciendo esa posesión durante 20 años, comportándose como dueño, construyó su casa y vivió allí de forma pública, pacífica e ininterrumpida.

CÓMO SE EJERCE LA POSESION?

La posesión se ejerce mediante actos posesorios, para el Código Civil y Comercial constituyen actos posesorios, la cultura, percepción de frutos, amojonamiento o impresión de signos materiales, mejora, exclusión de terceros y, en general, su apoderamiento por cualquier modo que se obtenga.

Es decir que si tu adquieres un lote de terreno o una casa, por ejemplo mediante un boleto de compraventa o una cesión de derechos posesorios, pagas el precio y te hacen entrega del inmueble, ya estás en posesión de la cosa, y a partir de ese momento tu comienzas a comportarte como dueño de la propiedad, realizando todos aquellos actos que exteriorizan de forma inequívoca tu derecho  sobre el inmueble.

Te preguntarás entonces qué actos por ejemplo, son actos posesorios, y entre los ejemplos que podemos citar, se considera actos posesorios la realización de construcciones, o mejoras en las construcciones existentes, la plantación de árboles de frutas, colocar cercos perimetrales, criar animales en el predio, hacer tareas de mantenimiento habitualmente, como cortar el césped y/o mantenimiento de los cercos vivos, podar árboles, etc.,  y en general todos aquellos actos que indiquen una relación de hecho entre la persona y el inmueble.

Nuestro tribunales han dicho que se consideran actos posesorio, realizar plantaciones, colocar alambrados, efectuar tasaciones, la realización de plano de mensura con la intención de atribuirse el terreno, la siembra y la cosecha, la explotación de bosques o de campos en provecho propio.

Cada caso será particular y será necesario probar los actos posesorios conforme la naturaleza del inmueble en cuestión, es decir cada supuesto será analizado teniendo en cuenta las circunstancias propias del bien objeto de la posesión y los actos posesorios a probar deberán demostrar en forma acabada la relación de hecho de dependencia física entre la persona y la cosa.
CESION DE DERECHOS DE POSESION
Ahora que ya sabes qué es la posesión y cómo se ejerce, te cuento que el poseedor tiene el derecho que le concede la posesión, de usar, gozar y disponer de la cosa poseída.

La posesión íntegra el patrimonio del poseedor, por constituir una manifestación del derecho de propiedad en sentido amplio reconocido por el Art. 17 de la Constitución Nacional, y como tal, es susceptible de transmisión por su titular.

El Código Civil y Comercial en su artículo 1616, establece como regla general en materia de cesión de derecho, que todo derecho puede ser cedido, en consecuencia al ser la posesión un derecho este puede ser cedido.

Es necesario señalar, que al ser la posesión una relación de hecho, que se ejerce sobre la cosa, es imprescindible para que se configure la cesión del derecho, se produzca la tradición del mismo, sin tradición no hay cesión de derecho posible.

Es decir que el hecho fundamental que concreta la cesión del derecho posesorio, es la entrega voluntaria del inmueble, por el cedente y la recepción voluntaria por parte del cesionario.

Esta entrega suele ir acompañada de la suscripción de un documento cuyo objetivo es acreditar la transmisión del derecho posesorio, el tiempo de ejercicio de la posesión y demás circunstancias referidas a la relación de poder.

Este documento se llama CESION DE DERECHOS POSESORIOS, y su función es permitir que todas las prerrogativas del poseedor transmitente sean válidamente esgrimibles por el nuevo poseedor a quien aquel ha subrogado en todos sus derechos y acciones.

EL INSTRUMENTO

Como ya te mencione el instrumento o documento en el que se formaliza la transmisión de la posesión se denomina CESION DE DERECHOS POSESORIOS, y es un acto jurídico mediante el cual las partes se obligan a cumplir las obligaciones contraídas.

Las obligaciones principales, son la entrega de la posesión, el pago del precio, la entrega de toda documentación acreditativa de la posesión, que se encuentre en poder del poseedor CEDENTE.

El documento puede hacerse tanto por instrumento público o por instrumento privado, en este último caso es conveniente certificar la firma ante escribano público, para dar certeza de las personas que contratan, como así también para dar fecha cierta al acto.

El documento acreditativo de la cesión de los derechos posesorios, sea por documento privado con firma certificada o por escritura pública, permite unir o anexar la posesión actual del adquirente, a la de su antecesor, a los fines de realizar el juicio de usucapión, para obtener finalmente el dominio o derecho de propiedad sobre el inmueble a favor del CESIONARIO.

El documento debe integrarse e ir acompañado de toda la documentación respaldatoria de la posesión antecedente, como ser boletos de compraventa o cesiones de derechos posesorios anteriores, boletas de pago de tasas y contribuciones, municipales o provinciales, facturas o recibos que demuestren el pago de materiales de construcciones, o de cercos perimetrales, si se tratara de un predio rural el pago de semillas o servicios de siembra o cosecha, fotografías, planos para usucapir etc.

Toda esta documentación debe ir acompañada y formar parte integrante del nuevo contrato de CESION DE DERECHOS POSESORIOS, porque ello será de vital importancia al momento de iniciar el juicio de usucapión, para adquirir el derecho de propiedad, y así convertirte en dueño del inmueble objeto del contrato.

CONCLUSION

Para concluir te resumo todo lo dicho en cinco puntos, que te van a servir para fijar, las ideas expresadas en este post, como siempre te digo cada caso es particular, y lo mejor es recurrir a un profesional, que te brinde asesoramiento jurídico. 

#1)  La posesión es la relación de hecho, que una persona llamado poseedor tiene respecto de una cosa, sobre la cual se conduce como si fuera del dueño, en forma pública, pacífica e ininterrumpida.

#2)  El ejercicio de la posesión debe ocurrir mediante actos que demuestren la relación de poder con la cosa, es decir llevando a cabo acciones físicas y materiales sobre el inmueble, como ser construcciones, mejoras, o actos de mantenimiento, incluso administrativos o de disposición.

#3)  La posesión constituye una manifestación del derecho de propiedad en sentido amplio, tutelado por el art. 17 de la Carta Magna. Por ello integra el patrimonio del poseedor, y en consecuencia este puede transmitirlo válidamente.

#4)  El contrato de CESION DE DERECHOS POSESORIOS no transmite la posesión, sino los derechos que ella ha generado en cabeza del CEDENTE. El CESIONARIO, pasará a ocupar el lugar de éste por efecto de la subrogación expresa producida por el contrato.

#5)  El documento CESION DE DERECHOS POSESORIOS, acredita la transmisión voluntaria y pacífica de la posesión, permitiendo que todas las facultades que la posesión habían generado en cabeza del poseedor cedente, así como el tiempo y las condiciones de ejercicio, puedan ser esgrimidas por el nuevo poseedor.

Si encontraste la respuesta que estabas buscando, o crees que puedes resultar de utilidad para alguien, no te olvides compartir en las redes sociales que encontrarás al final del artículo, y si tienes alguna consulta o quieres dejar un comentario, estaré encantada de dar una responder a tus inquietudes.

ante cualquier consulta o duda estamos para asesorarte. Saludos Cordiales, Ariel LLaría.

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